Pendant une année entière, les banques n’accordaient des crédits immobiliers qu’au compte-gouttes, quand elles n’étaient pas sorties du marché. Mais la hausse des taux d’intérêts leur permet à nouveau de réaliser des marges intéressantes et elles sont de nouveau à la recherche de candidats à l’achat aux dossiers solides.
Les taux commencent à stagner
La barre fatidique des 5% va sans doute se généraliser dans toutes les banques de détail pour les prêts longue durée d’ici la fin de l’année. Le taux d’usure de la banque de France pourrait même atteindre voire dépasser les 6% début 2024. Mais à l’inverse, la banque centrale européenne (BCE) a annoncé renoncer à augmenter ses taux directeurs. Résultat, en novembre, il était possible d’emprunter à 4,20% en moyenne pour un crédit sur 20 ans. Un chiffre encourageant car il symbolise un ralentissement de cette flambée, qui continue à priver nombre de particuliers à l’accession à la propriété. Les banques ont des liquidités et recommencent à accorder des crédits. Même la Société Générale, qui était sortie du marché, et La Banque Postale, qui avait durci ses conditions, suivent le mouvement, certes encore au ralenti.
Des crédits mais sous condition strictes
Pour pouvoir prétendre devenir propriétaire, il vous faut constituer un dossier sans faille. Les banques privilégient les candidats aux revenus confortables. Mais ça n’est pas suffisant. Il vous faut disposer d’un apport représentant au moins 20% du coût du projet, et si possible, d’une épargne résiduelle, qui pourra faire baisser le taux du crédit. Vos crédits à la consommation doivent être remboursés, vous ne devez pas avoir été à découvert sur vos trois derniers relevés de compte et ne pas avoir eu d’incident de paiement.
De plus, plus votre import est important, moins vous empruntez, ce qui rassure les banques. Elles restent toutefois pragmatiques. Si vous remplissez les deux premières conditions, elles étudieront votre dossier avec attention. C’est l’occasion pour elles d’attirer de nouveaux clients, qui déposeront leur salaire chez elles et à qui elles pourront vendre des produits financiers (carte de crédit, assurances diverses…). Elles vous demanderont de créer un compte épargne pour s’assurer que vous pourrez continuer à régler vos mensualités (Livret A, PEL, PEA…), ce même si vous choisissez leur assurance pour le crédit.
À savoir : alors que le gouvernement souhaitait assouplir les conditions du taux d’endettement pour favoriser l’accession aux prêts immobilier, le Haut conseil de stabilité financière (HCF), sorte de gendarme du crédit, a maintenu les conditions actuelles et plafonne le « taux d’effort » des emprunteurs à 35% et la durée de remboursement à 25 ans.
Acheter un logement « performant »
Les banques accorderont plus facilement un prêt si vous achetez dans le neuf ou dans l’ancien présentant un bon DPE (diagnostic de performance énergétique). Les passoires thermiques, classées F ou G, on en effet des factures d’énergie très élevées et qui pèsent sur le reste à vivre. Malgré tout, si vous obtenez un crédit pour un tel logement, la banque exigera un apport supplémentaire et limitera votre taux d’endettement en-dessous des 35% pour compenser ce faible reste à vivre, ou vous permettre de réaliser des travaux de rénovation. En effet, si vous revendez le bien dans l’état où vous l’avez acheté, vous subirez une décote importante et aurez des difficultés à rembourser votre crédit.
À savoir : les jeunes primo-accédants sont les plus touchés par la frilosité des banques. Mais il existe des solutions pour les aider à financer un emprunt : prêt à taux zéro, prêt d’Action Logement, prêt d’accession sociale, prêt épargne logement ou prêt conventionné.
